Is vastgoed nog een goede belegging?

Leestijd – 3 min

Je hoort veel sombere geluiden in de financiële wereld – de markten die dreigen in te storten, mogelijke vastgoedbubbels in China en in de VS, de blijvende stijging van rentetarieven, enzovoort.

Maar hier is een vastgoedinvesteerder die blijft geloven in vastgoed, zelfs in 2023, zij het met een iets andere aanpak dan enkele jaren geleden…

Laten we eens een korte reis door de tijd maken

Ik investeer meestal door gebruik te maken van de combinatie van eigen inbreng en een vorm van lening. Ongeveer 20 jaar geleden kon ik dat geld lenen tegen rentetarieven van ongeveer 2% (vaste rentevoet), met looptijden van zo’n 15 jaar en een eigen inbreng van ongeveer 25% tot 30%.

Vijf tot tien jaar geleden waren deze voorwaarden nog gunstiger, met rentetarieven rond de 1,14% (vaste rentevoet) met dezelfde looptijd en eigen inbreng. Dit waren de goede tijden. Tijden waarin ik een meer passieve benadering aannam. Investeringen in vastgoed dienden eerder als een soort spaarrekening voor later.

Ik kocht toen als beginnende investeerder vooral kleine studio-appartementen in nieuwbouwprojecten. De rendementen waren niet bijzonder hoog, maar dat maakte niet uit. Het was allemaal nieuw voor mij, en ik wilde er niet te veel tijd aan besteden.

Fast forward 10 jaar nu (maar daar vertel ik binnenkort meer over in de volgende nieuwsbrieven – schrijf je dus in…) en tegenwoordig zijn de rentetarieven veel hoger en lijkt dat nog even zo te blijven. De verwachting (ook van Howard Lorber) is dat de rentetarieven rond de jaarwisseling misschien terug wat beginnen zakken.

Ondanks de hoge rente zie ik nog steeds een rooskleurige toekomst voor vastgoed. En dit om de volgende redenen die nog steeds dezelfde zijn als 20 jaar geleden:

1. Mensen zullen altijd een plaats nodig hebben om te wonen

2. Het aanbod van (goede) woningen blijft achter

3. De waarde van vastgoed blijft ook stijgen

1. Mensen zullen altijd een plaats nodig hebben om te wonen

En onze bevolking blijft groeien, en daarmee blijft de behoefte aan woningen toenemen. Ook stijgt het aantal 1-oudergezinnen nog steeds die de druk op het aantal woningen verhogen.

2. Het aanbod van (goede) woningen blijft achter

Kijk eens naar de lange wachtlijsten voor sociale woningen – ze blijven buitengewoon lang. Voorzichtige schattingen geven aan dat er meer dan 200.000 mensen op een sociale woning wachten. En die druk zal niet snel afnemen. De stijgende kosten van bouwmaterialen en arbeid dragen ook niet bij aan een groter aanbod. Voeg daarbij de behoefte aan het behoud van groene zones, en het is duidelijk dat het aanbod nog vele jaren tekort zal schieten.

3. De waarde van vastgoed blijft ook stijgen.

Keer het zoals je wilt, maar op de lange termijn geloof ik dat vastgoed in waarde zal blijven stijgen. Kijk maar naar de punten hierboven. Een beperkter aanbod en een grotere vraag resulteren in stijgende prijzen, of op zijn minst geen daling op de lange termijn.

Natuurlijk zijn er enkele voorwaarden waarmee ik rekening blijf houden (ook net zoals 20 jaar geleden)

1. Lange termijn visie (Geduld hebben)

2. Ik investeer niet zomaar overal

3. Ik ben actiever dan ooit tevoren

1. Lange termijn visie (Geduld hebben).

Afhankelijk van je investeringsprofiel, kan het zijn dat je wat meer geduld moet hebben. Als je van plan bent te kopen en te verhuren zonder veel extra werk, moet je misschien ook een lening op langere termijn overwegen. De maandelijkse aflossingen zijn dan wel lager (hoewel je uiteindelijk meer betaalt, maar dat komt in een latere nieuwsbrief aan bod). Maar de huurprijzen zullen volgens mij de komende jaren stijgen, wat resulteert in een positief netto rendement bovenop de waardestijging van je vastgoed op de lange termijn.

2. Ik investeer niet zomaar overal.

Ik denk nog meer dan ooit tevoren goed na over de plaats waar ik investeer. En dan bedoel ik niet zozeer in welk land maar gewoon over de locatie van het pand. Ik investeer bijvoorbeeld niet in een oude afgelegen boerderij. Vroeger al niet en nu zeker niet. Meer dan ooit tevoren geven huurders de voorkeur aan appartementen in de buurt van het stadscentrum of huizen in de nabijgelegen buitenwijken, lekker dicht bij het centrum met alle daaraan verbonden voordelen. En bij voorkeur met een goed energieprestatiecertificaat (EPC), zodat de maandelijkse verwarmings- of airconditioningkosten meevallen.

Dit soort woningen op deze locaties zullen het dus zeer goed doen.

3. Ik ben actiever dan ooit tevoren.

Hiermee bedoel ik dan renovaties. Als investeerder kan ik hiermee nog steeds de beste voorwaarden en rendementen behalen, maar het kost me wel veel meer werk. Ideaal gezien heb je niet alleen ervaring, maar ook een netwerk van bouwbedrijven en materiaalleveranciers.

Conclusie

Kortom, ik blijf in vastgoed investeren. Wel met een lange termijn visie waar kan en actiever (renovaties) waar het moet maar steeds slim en doordacht!